Investir em imóveis para alugar é uma ótima maneira para os investidores obterem uma fonte adicional de renda mensal. Também lhes permite investir em propriedades cujos preços se valorizam constantemente ao longo do tempo. Existem dois tipos de propriedades em que você pode investir quando se trata de imóveis residenciais nos Estados Unidos: unifamiliares e multi-familiares.
Como o nome sugere, as propriedades unifamiliares são edifícios residenciais com apenas uma unidade disponível para alugar. As propriedades multifamily ou multi-familiares, por outro lado, têm mais de um espaço para alugar. Elas vêm em diferentes formas e tamanhos, incluindo:
- Prédios e complexos de apartamentos
- Condomínios
- Propriedades de uso misto, que combinam unidades residenciais e comerciais
- Habitações de baixa renda
- Residências para idosos
- Casas duplex e triplex
Embora haja menos barreiras para entrar na construção de um portfólio de pequenas casas, existem várias vantagens em investir em grandes complexos residenciais. Aqui estão três razões para considerar o investimento em imóveis multi-familiares em vez de propriedades de aluguel de unidade única.
1. Mais Caros, Mas Mais Fáceis de Financiar nos EUA
O investimento imobiliário pode ser uma empreitada cara. Embora o custo de compra de uma casa unifamiliar possa ser assustador, a compra de uma propriedade multi-familiar pode ser ainda mais pesada. O preço de compra depende do tipo de propriedade e pode chegar a milhões para complexos com muitas unidades – especialmente se estiver localizado em uma área altamente desejável.
Mas há outras coisas que você precisa considerar antes de fazer a compra. Não apenas você precisa considerar o preço de compra e as tendências habitacionais, mas também precisa levar em conta as regras de zoneamento e as taxas de vacância. Outras considerações importantes incluem o custo de reparos e despesas como utilitários, que podem ser elevados.
O financiamento é outra consideração. Se sua propriedade tiver cinco ou mais unidades, você precisará obter um empréstimo comercial de um credor.
Alguns credores exigirão documentos, incluindo relatórios de aluguel e uma carta de intenções. Você também precisará consentir com uma verificação de crédito com uma pontuação mínima de 640. E ter uma baixa relação dívida-renda (DTI) e reservas em dinheiro elevadas pode torná-lo um mutuário mais atraente.
Imóveis multifamily geram consistentemente um forte fluxo de caixa. Isso permanece mesmo se alguns inquilinos atrasarem o aluguel ou se a propriedade tiver algumas vagas. Uma propriedade de 10 unidades com uma vaga seria apenas 10% desocupada. Mas se um inquilino se mudar de uma casa unifamiliar, ela se torna 100% vaga até ser alugada novamente. Isso se traduz em um investimento menos arriscado para um credor e também pode resultar em uma taxa de juros mais competitiva para o proprietário da propriedade.
2. Crescer um Portfólio Leva Menos Tempo
Imóveis multifamily nos EUA também são muito adequados para investidores que desejam construir um portfólio relativamente grande de unidades de aluguel. Adquirir um prédio de apartamentos com 20 unidades é muito mais fácil e muito mais eficiente em termos de tempo do que comprar 20 casas unifamiliares diferentes.
Com a última opção, você precisaria negociar com 20 vendedores diferentes e realizar inspeções em 20 casas localizadas em endereços diferentes. E em alguns casos, essa opção também exigiria que você obtivesse 20 empréstimos separados para cada propriedade. Você estaria melhor e evitaria todas as dores de cabeça simplesmente comprando uma propriedade com 20 unidades.
3. O Gerenciamento de Propriedades Faz Sentido Financeiramente
Alguns investidores imobiliários não gostam de gerenciar suas propriedades. Há o processo de lidar com inquilinos (com diferentes personalidades), coletar aluguel, cuidar de reparos e pagar contas. Em vez de fazer tudo isso eles mesmos, eles podem contratar uma empresa de gerenciamento de propriedades nos Estados Unidos para lidar com as operações do dia a dia.
Um gerente de propriedade geralmente é pago uma porcentagem da renda mensal que uma propriedade gera. Suas funções podem incluir:
- Encontrar e selecionar inquilinos
- Coletar pagamentos de aluguel
- Manter a propriedade, incluindo supervisão de reparos e pagamento de despesas
- Lidar com questões de conformidade e regulamentação
- Cuidar de despejos
A quantia de dinheiro que as propriedades multi-familiares produzem mensalmente dá aos seus proprietários margem para aproveitar os serviços de gerenciamento de propriedades sem a necessidade de reduzir significativamente suas margens.
Qual é a Regra dos 50% do Investimento em imóveis Multi-Familiares?
A regra dos 50% é considerada um guia para determinar a lucratividade do investimento multi-familiar. Segundo a regra, os proprietários de imóveis devem dividir a renda total gerada pelos pagamentos de aluguel pela metade. Essa quantia deve ser usada para pagar quaisquer despesas relacionadas à propriedade, enquanto a outra metade pode ser reservada como lucro.
Como Financiar uma Multifamily Property?
Obter um empréstimo para uma propriedade multi-familiar é semelhante a obter um empréstimo para uma casa unifamiliar. Você precisará de uma verificação de crédito e ter uma pontuação de crédito de pelo menos 640. Também existem critérios específicos que você deve atender, incluindo os limites da relação dívida-renda de seu potencial credor.
Você provavelmente também precisará de uma avaliação. Alguns credores podem exigir que você envie relatórios de aluguel para indicar quanto de renda você espera gerar, bem como uma carta de intenções.
Qual é a Diferença Entre Investimento em Imóveis Unifamiliares e Multi-Familiares?
As propriedades unifamiliares têm unidades únicas, enquanto as propriedades multi-familiares têm unidades separadas projetadas para múltiplos inquilinos. Isso inclui complexos de apartamentos, condomínios, casas duplex e triplex. Ambos fornecem um fluxo constante de renda de aluguel, mas as propriedades multi-familiares oferecem o potencial de maior renda devido ao número de unidades envolvidas. E como existem mais inquilinos, o risco diminui significativamente. Por outro lado, os custos com manutenção e reparos podem ser mais altos.
Conclusão
Assim como as ações, o investimento imobiliário permite que se tenha sucesso por meio de várias estratégias diferentes. Uma das maneiras mais populares de investir em imóveis é possuir uma coleção de propriedades para alugar.
Propriedades que possuem apenas uma unidade de aluguel residencial são comumente chamadas de propriedades unifamiliares, enquanto os complexos de apartamentos que possuem várias unidades de aluguel são conhecidos como propriedades multi-familiares.
Existem muitas vantagens em possuir imóveis multi-familiares. Estas incluem o acesso a oportunidades de financiamento mais fáceis e melhores, a capacidade de expandir rapidamente seu portfólio de propriedades para alugar e a conveniência de contratar um gerente de propriedade. Portanto, se você está considerando investir em imóveis, não subestime os benefícios das propriedades multi-familiares.
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