Os imóveis comerciais nos EUA com contratos de aluguel do tipo Triple Net (NNN) oferecem baixo risco, responsabilidades mínimas para o proprietário e uma fonte de renda passiva a longo prazo. Neste artigo, vamos cobrir tudo o que você precisa saber sobre contratos Triple Net para decidir se faz sentido adicioná-los ao seu portfólio de investimentos.
O que é um Contrato Triple Net (NNN)?
Os contratos Triple Net, ou NNN, são estruturas de aluguel de imóveis comerciais que transferem para o inquilino a responsabilidade pelas despesas adicionais relacionadas à operação da propriedade, como manutenção das áreas comuns, impostos sobre a propriedade e seguro do prédio. Essas despesas adicionais compõem os três “nets” e geralmente são pagas ao proprietário mensalmente, juntamente com o aluguel base.
Embora esses contratos sejam mais comuns em imóveis comerciais, como varejo, eles estão se tornando cada vez mais populares em escritórios e indústrias. Existem várias variações de contratos de aluguel líquido, chamados de “Net Lease“, cada uma atribuindo um nível diferente de responsabilidade pelas despesas ao inquilino.
Os Principais Tipos de Contratos de Net Lease
Existem três tipos principais de contratos de net lease:
- Single Net: O inquilino é responsável pelo pagamento do aluguel base e dos impostos sobre a propriedade.
- Double Net: O inquilino é responsável pelo pagamento do aluguel base, dos impostos sobre a propriedade e do seguro do edifício.
- Triple Net: O inquilino é responsável pelo pagamento do aluguel base, dos impostos sobre a propriedade, do seguro do edifício e da manutenção das áreas comuns.
Além desses, existem os contratos Absolute Net, nos quais todas as responsabilidades, incluindo a manutenção estrutural do edifício, são transferidas para o inquilino, deixando o proprietário com a única responsabilidade de receber os pagamentos.
Por que Essas Diferenças nos Contratos?
Há várias razões pelas quais um contrato pode ser de aluguel líquido simples, duplo ou triplo. Os contratos Triple Net são mais atraentes para os proprietários, pois eles têm responsabilidades mínimas e podem transferir todas as despesas para o inquilino. No entanto, um inquilino pode negociar para mudar de um contrato Triple Net para um contrato simples ou duplo, embora esses tipos de contratos líquidos sejam mais comuns entre proprietários e inquilinos menos experientes.
Vantagens e Desvantagens do Investimento em Contratos Triple Net
Os investimentos em contratos Triple Net têm várias vantagens que podem atrair uma ampla variedade de investidores, mas também apresentam algumas desvantagens:
Vantagens dos Contratos Triple Net:
- Baixo risco de investimento: Geralmente, são alugados por inquilinos com classificação de investimento.
- Renda estável: Os inquilinos pagam aluguel e despesas mensalmente.
- Locação de longo prazo garantida: Os inquilinos geralmente assinam contratos de 7 a 10+ anos.
- Potencial para construir patrimônio: Devido à duração estendida dos contratos e à responsabilidade financeira mínima do proprietário.
- Responsabilidades mínimas do proprietário: Geralmente, o proprietário não é responsável pela manutenção da propriedade fora dos componentes estruturais.
- Baixa chance de rotatividade: Muitos inquilinos que alugam esses tipos de propriedades pretendem ficar por um longo período.
- Localização potencialmente ideal: Esses inquilinos desejam estar onde sua base de clientes os encontra, o que facilita a locação após a saída deles.
- Investimento em qualquer lugar: Como a propriedade NNN exige pouca ou nenhuma responsabilidade do proprietário, é mais fácil investir em qualquer lugar do país.
- Benefícios fiscais: Como ocorre com todas as propriedades comerciais.
Desvantagens dos Contratos Triple Net:
- Retorno do investimento limitado: Geralmente, durante o período inicial, não há espaço para adicionar valor, o que determina os retornos com antecedência com base no contrato.
- Risco de vacância mais alto: Esses edifícios podem ser muito específicos quanto à construção ou localização do inquilino, então, se o inquilino inicial sair, pode ser difícil ou caro encontrar um novo inquilino.
Como você pode ver, existem mais vantagens do que desvantagens ao investir em propriedades Triple Net. No entanto, essas desvantagens adicionam um certo nível de risco ao investimento. Como os retornos são limitados, os investimentos NNN podem não ser atraentes para investidores imobiliários ativos que desejam trabalhar no investimento para aumentar os retornos. Para o investidor mais passivo, os projetos NNN são ideais, pois são essencialmente investimentos imobiliários comerciais prontos para uso.
Como Investir em Propriedades Triple Net
Existem várias etapas a serem seguidas ao decidir investir em propriedades NNN. Aqui estão os passos mais eficientes com base na experiência de investidores que atuam com esses tipos de investimentos em todo os EUA:
1. Determine Seu Retorno de Investimento Preferido
Os investimentos em contratos Triple Net podem oferecer uma ampla variedade de retornos, dependendo do inquilino, localização, prazo remanescente do contrato, responsabilidades do proprietário, ano de construção e muito mais. Como investidor, você deve determinar que tipo de retorno faz mais sentido para você e manter essa meta. Se estiver procurando um retorno de 5,5%, não aceite um de 5%. Faça sua pesquisa de mercado antes de procurar ajuda profissional para encontrar um investimento.
2. Encontre um Consultor de Contratos Triple Net
Uma vez que você tenha uma ideia geral do que procura, é melhor iniciar conversas com consultores de contratos Triple Net para encontrar o mais adequado para você e sua equipe. Um consultor de contratos Triple Net é um corretor de imóveis comerciais ou uma corretora com experiência no mundo dos investimentos NNN. Eles o ajudarão a encontrar um investimento ideal, realizar a devida diligência e prepará-lo para o sucesso.
Ao entrevistar possíveis consultores, pergunte sobre a experiência deles com esse tipo de investimento. Seu corretor comercial médio pode não ter experiência nessa área, e agentes imobiliários residenciais quase certamente não terão. Há muitas nuances nos investimentos em imóveis comerciais que podem complicar as coisas ou causar a perda de oportunidades, então é crucial ter um consultor experiente e bem informado ao seu lado.
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3. Estabeleça Critérios para Inquilino e Prazo
Não todos os inquilinos ou contratos Triple Net são iguais. Alguns podem oferecer uma taxa de retorno muito atraente, mas o contrato pode ter apenas 3 anos de vigência. Cada inquilino também tem uma classificação de crédito diferente, dependendo de sua estabilidade financeira, número de locações, tipo de negócio ou setor e muito mais. Um inquilino com 7 locais em Tennessee naturalmente traz mais riscos do que um inquilino com centenas de locais em todo o país, desde que haja uma garantia corporativa.
4. Encontre o Parceiro de Empréstimo Certo
Embora os investimentos Triple Net possam ser feitos à vista, é aconselhável iniciar conversas sobre empréstimos desde o início para entender as condições da dívida. Como você pode encontrar investimentos igualmente atraentes na Flórida e no Texas, é importante ter um credor que possa operar em todo o país. Seu relacionamento bancário local pode ser uma boa opção, se estiver aberto a isso, ou você pode querer procurar um corretor de hipotecas para encontrar ofertas em seu nome.
5. Compare Oportunidades e Faça uma Oferta
À medida que você começa a receber oportunidades de investimento em potencial, é uma boa ideia manter uma pasta no Google Drive ou Dropbox com informações sobre os vários locais que está analisando. Provavelmente, você não poderá acompanhar cada propriedade, especialmente se não estiver visitando pessoalmente, então manter tudo em um só lugar facilita a revisão rápida ao discutir projetos com sua equipe, parceiros ou consultor de investimentos.
6. Realize uma Diligência Completa sobre o Imóvel e o Inquilino
Após a aceitação de sua oferta, é hora de realizar uma diligência completa sobre o imóvel e o inquilino. Como você provavelmente não estará fisicamente presente (a menos que escolha voar para ver a propriedade), você deve encontrar um inspetor local confiável para revisar a propriedade e preparar um relatório para sua revisão. Além disso, é essencial revisar o contrato de aluguel existente. Embora seu gerente de ativos e você possam revisá-lo, é aconselhável enviar o documento para seus advogados interpretarem. Não há muito em jogo nesse investimento para não fazer isso – afinal, você está comprando o contrato de aluguel e a renda que ele proporciona. Portanto, é recomendável que seus advogados revisem os documentos também.
7. Sente-se e Receba seus Cheques
Depois de fechar o negócio, o trabalho mais difícil será apenas depositar os cheques! A beleza dos investimentos Triple Net é que, além de receber o aluguel e prever as vacâncias do inquilino, você tem pouca ou nenhuma responsabilidade.
Seu inquilino continuará pagando sua hipoteca, construindo patrimônio na propriedade, enquanto você mantém os lucros todos os meses.
Afinal, os Imóveis Comerciais nos EUA com contratos Triple Net são um bom investimento?
Bem, vamos lhe dar a resposta mais frustrante no mundo do mercado imobiliário comercial: depende.
Os imóveis comerciais nos EUA Triple Net são excelentes investimentos para o tipo certo de investidor. Se você deseja trabalhar em tempo integral no mercado imobiliário comercial, está buscando um crescimento agressivo de seu portfólio ou deseja obter um valor significativo, investir em propriedades Triple Net provavelmente não será a melhor opção para você. No entanto, não é uma má ideia diversificar seu portfólio imobiliário com uma ou outra propriedade desse tipo.
Por outro lado, se você deseja preservar sua riqueza, manter dinheiro em jogo ou deseja fluxo de caixa consistente de um investimento imobiliário, então os investimentos em contratos Triple Net estão perfeitamente alinhados com seus objetivos.
Como em todos os tipos de investimentos, tudo depende de quanto esforço, tempo ou energia você deseja investir no projeto e de sua tolerância ao risco.
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