Brickell é uma das áreas mais importantes da cidade – e também a mais supervalorizada. Kendall e North Miami surgem como alguns dos melhores bairros para compradores de imóveis em Miami. E o trânsito cada vez pior em Miami está desempenhando um papel cada vez maior nas razões de onde as pessoas decidem viver.
E finalmente – os valores crescentes da habitação em Miami-Dade podem estar à beira de esfriar um pouco.
Essas estão entre as principais descobertas da pesquisa Real Real Estate Residential do Miami Herald 2019, que agora está em seu quinto ano. O estudo foi conduzido pela firma de pesquisa Bendixen & Amandi International, sediada em Miami, entre 1 de abril e 1º de maio.
Uma centena de corretores, agentes, analistas e especialistas de todos os níveis de Miami-Dade foram entrevistados em inglês e espanhol para obter suas percepções do mercado imobiliário atual. As entrevistas foram anônimas, de modo que os entrevistados pudessem falar livremente e com franqueza.
O estudo deste ano incluiu mais pessoas que se especializaram nos mercados de preço médio e aluguel, para refletir melhor a crescente divisão entre os ricos e residentes estrangeiros de Miami-Dade e seus moradores da classe trabalhadora.
“É realmente uma história de dois mercados”, disse Anthony Williams, diretor de projetos especiais da Bendixen & Amandi, que coordenou o estudo. “Quando você está falando sobre preços acima de meio milhão de dólares, é um mercado de compradores. Propriedades no nicho de luxo estão ficando no mercado por mais tempo, especialmente os apartamentos.
“Mas na faixa de US $ 350.000 a US $ 400.000, é definitivamente um mercado de vendedores, porque esse estoque não tem crescido muito”, disse Williams. Isso reflete a divisão de algumas das respostas da pesquisa.” Aqui estão alguns dos principais tópicos da pesquisa deste ano.
O fator Brickell
Pelo segundo ano consecutivo, Brickell foi eleita a área mais importante em Miami-Dade para aluguel de imóveis, com o centro de Miami em segundo lugar. Miami Beach e Edgewater empataram em terceiro.
De acordo com o 2019 Greater Downtown Miami Annual Residential Market Study da Integra Realty Resources, mais de 6.300 novos apartamentos foram adicionados ao centro da cidade (incluindo Brickell, Central Business District, Edgewater, Midtown, Wynwood e o Arts & Entertainment District) desde 2014.
Outras 1.056 unidades deverão ser concluídas até o final de 2019, enquanto outras 4.062 deverão ser alugadas até 2022.
Mas o melhor raramente significa o mais acessível: de acordo com a RentCafe, os maiores preços médios de aluguel para um apartamento de um quarto em Miami-Dade em julho de 2019 foram Brickell (US $ 2.305) e o centro de Miami (US $ 2.211).
“As pessoas que gostam do centro e da Brickell e da agitação desses bairros as consideram desejáveis”, disse Williams. “Mas as pessoas que querem paz e tranquilidade e um espaço maior não querem estar no centro da cidade. Então, é realmente uma questão do que você valoriza. A decisão certa é a decisão mais correta para você.”
Brickell também assumiu o primeiro lugar como o bairro onde os entrevistados comprariam ou alugariam um apartamento se estivessem no mercado agora, bem como o melhor bairro para jovens profissionais.
“Depois de muitos anos de planejamento cuidadoso e trabalho duro, a Brickell está chegando ao seu potencial máximo”, disse Matt Allen, COO da The Related Group, que desenvolveu várias torres de condomínios na área, incluindo a SLS LUX Brickell e a Brickell Heights. “Cada vez mais jovens educados e ascendentes estão sendo atraídos pelas opções residenciais, o que, por sua vez, resultou em um interesse contínuo dos empregadores que procuram novos escritórios, varejistas de primeira linha e opções de entretenimento.”
Brickell também ficou em segundo lugar na lista dos bairros mais supervalorizados, com um preço mediano por pé quadrado de US $ 491 – maior do que a média de Miami de US $ 417, segundo a Zillow. Miami Beach foi nomeada a região mais supervalorizada pelo terceiro ano consecutivo, com um preço médio de US $ 502 por pé quadrado.
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Kendall se destaca
Kendall quebrou a lista das áreas mais quentes para compradores pela primeira vez, chegando ao número dois (Miami Beach foi a primeira e Coral Gables terceira). A principal razão: Kendall ainda é uma pechincha comparada a outros bairros familiares de Miami, com um preço mediano de vendas de residências unifamiliares de US $ 309.900, segundo a Zillow.
“Kendall tem muitas das mesmas coisas que as pessoas procuram em bairros familiares como Coral Gables e Coconut Grove – boas escolas, lojas, restaurantes e serviços de saúde – mas é muito menos dispendioso”, disse um corretor da área de West Kendall. “É também um bom local para compradores de casas pela primeira vez. A única pegadinha é que está longe de tudo, embora não tão longe quanto Homestead.”
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North Miami é muito atraente
North Miami – a cidade que mais cresce em Miami-Dade, de acordo com dados do Censo dos EUA – foi eleita a região mais subvalorizada. O interesse crescente de investidores – como a joint venture de US $ 4 bilhões entre a Le Mans, da Aventura, e LeFrak, para criar uma mini cidade chamada Solé Mia – deve aumentar o valor do bairro, que ainda tem um preço médio de venda por pé quadrado de US $ 196, segundo a Zillow.
“North Miami tornou-se muito atraente por seus preços, sua proximidade com a praia e shopping centers – você tem uma loja da Costco na rua e uma nova Target – e também é muito conveniente para chegar a I-95”, disse um dos corretores entrevistados. “As escolas são muito boas e a qualidade das casas está melhorando.”
A localização de North Miami – entre os caros enclaves de Miami Shores e Biscayne Park – também está alimentando seu crescimento. “A pressão dos preços desses dois bairros está aumentando. Em North Miami você ainda pode comprar um imóvel entre os 200 mil dólares, chegando a 300 mil dólares para casas que foram atualizadas de alguma forma.”
Little Havana (US $ 255 por pé quadrado) foi nomeada a segunda região mais subvalorizada e Homestead (US $ 147 por pé quadrado) foi a terceira.
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Valor versus Preço
De acordo com o estudo, os valores dos imóveis em Miami-Dade devem-se a uma desaceleração depois de anos de crescimento desenfreado. Apenas 18% dos entrevistados disseram esperar que os valores dos imóveis de Miami-Dade se valorizem nos próximos 12 meses, ante 44% em 2018.
Em vez disso, a maioria dos entrevistados (63%) espera que os valores permaneçam estáveis, acima dos 14% do ano passado. 16% acham que os valores serão depreciados.
Lynda Fernandez, porta-voz da Miami Association of Realtors, disse que embora o número total de vendas de casas e apartamentos em Miami-Dade tenha caído 6,1% em junho, de 2.594 para 2.436, os preços continuaram subindo. O preço médio das casas unifamiliares subiu 4,2% em junho, de US $ 355.000 para US $ 370.000, enquanto o preço médio dos apartamentos existentes cresceu 4,2%, de US $ 240.000 para US $ 250.000.
“Enquanto nosso mercado de apartamentos ainda está sendo impactado pela disponibilidade limitada de empréstimos da Federal Housing Administration, nós observamos um crescimento dos preços ano a ano em cinco dos últimos seis meses”, disse Fernandez. “Os preços dos imóveis subiram consecutivamente desde 2011, para 91 meses de aumentos consecutivos. O mercado de casas é equilibrado entre compradores e vendedores, mas mais próximo do mercado vendedor. Com base no desempenho atual do mercado, esperamos que o crescimento dos preços permaneça abaixo de 5% para os dois tipos de propriedade.”
65% dos entrevistados sentiram que o estoque atual de residências com preço inferior a US $ 1 milhão era um bom valor, acima dos 47% em 2018. Um bom valor significa que uma casa tem um preço justo em vez de supervalorizada.
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Em abril, os valores dos imóveis residenciais caíram em 32 dos 35 maiores mercados imobiliários nos EUA, incluindo Miami. Essa é uma indicação de que os preços descontrolados que tornaram a moradia inacessível para os moradores locais podem estar começando a esfriar um pouco.
Na faixa de mais de US $ 1 milhão, 52% dos entrevistados disseram sentir que o estoque atual era de bom valor, embora a porcentagem dos que acham que está supervalorizada também saltou, de 27% para 41%.
“Com o nível de construção residencial de luxo que Miami-Dade tem desfrutado nas últimas três décadas, acredito que nossas casas e apartamentos à venda hoje poderiam facilmente ser o inventário de luxo de melhor qualidade de qualquer grande mercado no mundo.”, disse um corretor entrevistado.
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25% das casas unifamiliares disponíveis em Miami-Dade, em 30 de junho, oferecidas no MLS e que custam mais de 1 milhão de dólares, foram construídas há menos de 10 anos. A porcentagem de apartamentos de luxo recém-construídos na mesma faixa de preço foi ainda maior – 43%.
Nos três meses até junho de 2019, o preço médio de venda fechada para uma casa unifamiliar com preço acima de US $ 1 milhão foi de 81% de seu preço original, comparado a 87% no mesmo período um ano antes. A redução média de preço de um apartamento de luxo, do seu preço de tabela original para o preço final de venda, registrou uma queda de 6%, para 82% nos três meses até 30 de junho de 2019.
Moradores de outras regiões
O plano de reforma tributária da administração Trump de 2017, que estabeleceu um limite de US $ 10.000 na quantidade de impostos locais e estaduais que as famílias poderiam deduzir de suas declarações fiscais, resultou em um êxodo de nova-iorquinos ricos para a Flórida – especialmente em Miami-Dade – sem impostos estaduais ou locais.
Cerca de 68% dos entrevistados disseram ter visto um aumento de compradores do nordeste dos EUA. E eles estão comprando muitos imóveis de luxo, particularmente no preço de US $ 10 milhões, de acordo com associado de vendas entrevistado.
“Essas compras baseadas em impostos são aproximadamente 70% de residências unifamiliares e 30% de apartamentos, e a maioria está nas comunidades de Miami Beach, Surfside e Bal Harbour. Quase todos foram casas novas e modernas, com mais de 10.000 pés quadrados. A maioria das compras de apartamentos também foram novas propriedades em frente à praia, embora algumas foram nos edifícios já existentes de South of Fifth”, referindo-se à área ao sul da Fifth Street em Miami Beach.
Mais importante, os compradores do nordeste dos EUA não estão apenas pegando uma segunda ou terceira casa. Em vez disso, eles estão fazendo de Miami sua residência principal, a fim de se beneficiarem dos incentivos fiscais.
Isso significa que eles estão interessados em casas e apartamentos maiores. O tamanho que eles querem, combinado com as amenidades e a localização que eles querem, elevam os preços. Há uma quantidade limitada de inventário que atende aos requisitos deles, o que é ótimo para os vendedores.
Os fatores de decisão
Apesar da crescente preocupação com a vulnerabilidade de Miami-Dade à elevação do nível do mar, os corretores disseram que seus clientes não parecem muito preocupados. Embora 61% dos entrevistados tenham se preocupado com o impacto potencial da mudança climática global (acima de 59% em 2017), eles também disseram que o número de compradores que mencionou o problema caiu de 36% em 2017 para 34% neste ano.
“Os compradores ainda querem possuir um imóvel em Miami e enquanto a elevação do nível do mar é um tópico que é discutido, a proatividade dos líderes municipais demonstra o engajamento das atividades de preparação”, disse uma vice-presidente de imobiliária. “O trabalho para a resolução é altamente visível para os compradores. Uma pressão contínua da população para garantir a responsabilidade das autoridades públicas é muito positivo.”
Uma influência muito maior nas decisões sobre imóveis em Miami? O trânsito de veículos. De acordo com 83% dos entrevistados, o trânsito foi uma “grande influência” nas decisões relativas a imóveis em Miami-Dade County – acima de 75% em 2018 e 68% em 2017.
“Isso é menos do que uma decisão imobiliária para mais uma decisão geral de estilo de vida”, disse um corretor. “Como o trânsito se tornou uma preocupação, você aprende a viver ou faz uma escolha. Se você mora em Kendall, mas trabalha em Miami Beach, pode achar essa situação insustentável. Você se demitiu ou se mudou para Miami Beach? Você costumava dizer que as pessoas querem estar perto de uma boa escola, de um campo de golfe ou de uma instituição religiosa. Agora eles querem estar a 15 minutos de seu trabalho. Todo o resto eles irão ver depois.”
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