Os preços dos imóveis em Portugal continuam a subir fortemente, impulsionados pela demanda crescente, bem como pela melhoria das condições econômicas do país.
Os preços dos imóveis em Portugal aumentaram 6,09% (5,39% em termos reais) em 2018, a um preço médio de 1.220 € por metro quadrado, com base em dados divulgados pelo INE. Durante o último trimestre de 2018, os preços dos imóveis aumentaram 1,24% (2,03% em termos reais) em relação ao trimestre anterior.
Depois de mais de três anos de depressão, os preços das casas em Portugal começaram a recuperar em 2014. Os preços das casas têm subido desde então.
Na área metropolitana de Lisboa, os preços dos imóveis subiram 7,9% (7,2% em termos reais) em 2018 em relação ao ano anterior, para uma média de € 1.502 (US $ 1.717) por metro quadrado.
Os preços das casas subiram em 23 das 24 áreas urbanas do país. Porto registou o maior aumento de 15,6% em 2018, seguido de Amadora e Seixal (13,9%), Sintra (13,7%), Setúbal (13,5%), Maia (13,4%), Almada (12,9%), Loures (12,6%). , Barcelos (11,4%), Cascais (10,6%), Vila Franca de Xira (10,5%), Vila Nova de Gaia (10,3%) e Braga (10,1%).
Também se registaram fortes aumentos nos preços das moradias em Matosinhos (9,8%), Odivelas (9,7%), Gondomar (8,2%), Oeiras (8%), Vila Nova de Famalicão (7,5%), Leiria (6,6%) e Guimarães (6,4%).
Foram observados aumentos modestos no preço das moradias em Santa Maria da Feira (4,6%), Lisboa (2,4%) e Funchal (2,3%). Apenas Coimbra viu uma queda nos preços da habitação de 2% em 2018.
Aumentos por tipo de imóvel:
- Os preços dos apartamentos aumentaram 7% (6,3% em termos reais) em 2018, para uma média de € 1.284 por metro quadrado.
- Os preços das casas aumentaram 4,9% (4,2% em termos reais) em 2018, para uma média de € 1,119 por metro quadrado.
A demanda está aumentando fortemente. No terceiro trimestre de 2018, o número total de transações imobiliárias em Portugal subiu fortemente em 18,4%, para 45.935 unidades em relação ao ano anterior, de acordo com o INE. Da mesma forma, o valor das transações subiu 29,1% ano a ano para € 6,28 bilhões (US $ 7,17 bilhões) no mesmo período. Claramente, o novo imposto sobre a riqueza introduzido em 2017, aplicável a propriedades de maior valor, teve, de fato, um impacto insignificante no mercado de imóveis de luxo em Portugal.
Espera-se que o mercado de imóveis em Portugal permaneça flutuante este ano, com o Moody’s Investors Service prevendo aumentos de preços entre 7% e 8% todos os anos até 2020.
Não existem restrições à propriedade estrangeira em Portugal e os custos de transação são geralmente baixos.
Portugal concede uma autorização de residência de 5 anos a cidadãos não-europeus que compram um mínimo de 500.000 € de propriedades, o chamado Golden Visa. Esta permissão permite que os titulares trabalhem ou estudem, bem como viajem em países Schengen. Eles podem optar por solicitar residência permanente após cinco anos.
A economia portuguesa cresceu 2,2% em 2018 face ao ano anterior, após aumentos anuais de 2,8% em 2017, 1,6% em 2016, 1,8% em 2015 e 0,9% em 2014, segundo a Comissão Europeia. A economia deverá crescer 1,8% este ano e mais 1,7% em 2020.
Os preços superaram os níveis pré-recessão
Depois de passar por quedas significativas nos preços dos imóveis em Portugal de 2011 a 2014, os valores estão agora acima do pico anterior em 2009-10. O mercado imobiliário começou a se recuperar no quarto trimestre de 2014, após 13 trimestres consecutivos de quedas no preço dos imóveis.
Depois de passar por quedas significativas nos preços dos imóveis em Portugal de 2011 a 2014, os valores estão agora acima do pico anterior em 2009-10. O mercado imobiliário começou a se recuperar no quarto trimestre de 2014, após 13 trimestres consecutivos de quedas no preço dos imóveis.
Em 2018, os preços dos imóveis em todo o país já estavam 3,6% acima do pico anterior, registrado no segundo trimestre de 2010.
Por região, os preços dos imóveis no Norte de Portugal estão agora quase 10% acima do pico anterior, enquanto os preços em Algarve subiram 4,6%. Os preços das imóveis na Grande Lisboa aumentaram 3,7% e no Centro de Portugal o aumento foi de 1,2%.
Em contraste, os preços das propriedades do Alentejo ainda estão 5,8% abaixo do pico. Nas regiões da Madeira e dos Açores, os preços dos imóveis mantêm-se 7,3% e 6,9% abaixo do pico, respetivamente.
O boom dos preços da habitação que varreu a maior parte da Europa e do mundo desenvolvido a partir de meados dos anos 1990 para 2006 passou completamente por Portugal, exceto no Algarve.
Por que Portugal perdeu o boom? Em grande parte por causa do crescimento econômico lento. O país cresceu em média apenas 0,5% ao ano nos últimos 15 anos.
Os imóveis em Portugal ainda são muito baratos
Se levarmos em conta a inflação, esses declínios de preços seriam maiores (e os aumentos seriam menores).
As quedas de moeda são outro fator. A valorização de 8,3% no valor do Euro face ao dólar dos EUA nos últimos três anos ainda não é suficiente para compensar o declínio de 21% de 2013 para 2015. Por isso, do ponto de vista do comprador estrangeiro, os imóveis em Portugal surpreendentemente têm ótimo valor.
O Algarve, que é conhecido pelas suas praias mediterrânicas e resorts de golfe, tinha a habitação mais cara em Portugal, com um preço médio de € 1.584 por metro quadrado em dezembro de 2018. Foi seguido pela Área Metropolitana de Lisboa e Madeira, com preços médios de casas de € 1.502 por metro quadrado. e € 1.341 por metro quadrado, respectivamente.
A pesquisa do preço por metro quadrado em Lisboa da Global Property Guide constatou que os preços no centro da cidade de Lisboa são mais elevados, em cerca de € 2.500 por metro quadrado, para um apartamento de 120 m² em Lisboa. Por outro lado, um típico apartamento de 120 m² no Algarve custa cerca de € 1.800 por metro quadrado.
O preço dos imóveis em Portugal em relação ao PIB per capita é um dos mais baixos da Europa, de acordo com a pesquisa do Global Property Guide. Novamente, em termos de preços de metro quadrado, Portugal tem alguns dos preços mais baixos em imóveis no centro das cidades da Europa.
A demanda está surgindo
No terceiro trimestre de 2018, o número total de transações imobiliárias em Portugal subiu fortemente em 18,4%, para 45.935 unidades em relação ao ano anterior, de acordo com o INE.
Da mesma forma, o valor das transações subiu 29,1% ano a ano para € 6,28 bilhões no mesmo período.
- Imóveis existentes: o número de transações aumentou 18,6% ano a ano para 38.988 unidades, enquanto o valor das transações subiu 28,7% a / a para € 5,05 bilhões.
- Novos imóveis: o número de transações subiu 17,4% a / a, para 6.947 unidades, enquanto o valor das transações aumentou 30,9% a / a para € 1,22 bilhão.
A atividade de construção está subindo, mas ainda abaixo dos níveis de pico
A atividade de construção em Portugal tem estado em declínio desde 2002. De fato, o número de habitações licenciadas em novas construções despencou cerca de 90% para 6.785 unidades em 2014, de 65.650 unidades em 2007, de acordo com o INE. Habitações licenciadas caíram em média 27% ao ano de 2007 a 2014. Mas houveram sinais de recuperação nos últimos anos.
O número de unidades licenciadas em novas construções aumentou 21,8% em relação ao ano anterior, para 8.491 unidades em 2015, em 36,1%, para 11.558 unidades em 2016 e em 22,4% em 2014, para 14.143 unidades em 2017.
As conclusões de moradia também seguem um padrão similar, subindo 4,8% ano a ano para 7.122 unidades em 2016 e outros 25,4% para 8.931 unidades em 2017 – em nítido contraste com uma queda anual média de mais de 28% de 2012 para 2015.
Durante os primeiros onze meses de 2018, o número de autorizações de residências licenciadas em Portugal subiu 40,1% para 18.287 unidades em relação ao mesmo período do ano passado.
O Algarve (74,2%) e o Norte (46,6%) registaram os maiores aumentos no número de autorizações de habitação para habitação familiar nos onze primeiros meses de 2018 do ano anterior. Também se registaram fortes aumentos em Lisboa (28,5%), Centro (31,5%), Alentejo (30,4%) e Ilhas dos Açores (20,8%). Apenas a Madeira registou um decréscimo de 9,1% no mesmo período.
O estoque total de imóveis em Portugal foi de 5.942.131 unidades em 2017, um aumento de 0,15% em relação ao ano anterior, de acordo com o INE.
Novo imposto sobre riqueza
A forte demanda e o contínuo aumento nos preços dos imóveis provam que o novo imposto sobre a riqueza introduzido em 2017 teve um impacto insignificante no mercado imobiliário de luxo.
O novo imposto sobre a fortuna, oficialmente chamado de Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis (AIMI), é um imposto anual, cobrado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) de propriedades de maior valor, independentemente de onde o proprietário resida. Sob o novo imposto sobre a riqueza, o proprietário está sujeito a este imposto se sua propriedade (ou parte de uma propriedade) for superior a € 600.000.
As taxas de imposto são as seguintes:
- 0,4% para propriedades de empresas / estruturas corporativas
- 0.7% para propriedades mantidas pessoalmente ou por propriedades não administradas até € 1 milhão
- 1,0% sobre o valor da participação superior a 1 milhão de euros
O subsídio de € 600.000 está disponível para todos os indivíduos e propriedades, exceto para os assuntos fiscais que não estão em ordem. Os casais casados e os parceiros civis podem ter um subsídio combinado de 1,2 milhões de euros. Propriedades usadas no turismo ou para fins comerciais, agrícolas ou industriais estão isentas.
No entanto, todas as propriedades em Portugal ainda estão sujeitas ao Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI), o equivalente do IPTU no Brasil, que em Portugal fica entre 0,3% e 0,8%. O anterior imposto de selo sobre imóveis residenciais, avaliado em mais de 1 milhão de euros, foi abolido.
Os rendimentos de aluguel de Lisboa são muito bons
Os apartamentos em Lisboa continuam a obter bons rendimentos de aluguel, variando de 4,5% a 6,7%, de acordo com a pesquisa do Global Property Guide. Lembre-se de que o rendimento do aluguel é o retorno percentual total que você ganharia como locador ao alugar sua propriedade.
Apartamentos menores tendem a ser mais rentáveis. Um apartamento de 50 m² em Lisboa retorna cerca de 6,32% de rendimentos de aluguel, enquanto um de 250 m² retorna apenas 4,5% dos rendimentos de aluguel.
Também se pode obter bons rendimentos de arrendamento de casas em Lisboa que variam de 5,45% a 6,05%, e novamente a regra é que quanto maior a casa, menor o rendimento.
A renda bruta de aluguel de apartamentos no Algarve é moderada, variando de 3,5% a 3,8%. As casas no Algarve têm rendimentos de aluguel ainda mais baixos, em torno de 2,84% para 3,04%.
Em Lisboa, os aluguéis dos apartamentos variam de cerca de € 12 a € 16 por metro quadrado por mês, de modo que um apartamento de 120 m² pode ser alugado por cerca de € 1.578 por mês. As casas em Lisboa alugam por cerca de € 9 a € 11 por m² por mês, e uma casa de 450 m² pode ser alugada por cerca de € 4.185 por mês.
Os aluguéis de apartamentos no Algarve são mais baixos, variando de cerca de € 4 a € 6 por m² por mês, então você pode esperar uma renda mensal de cerca de € 620 de um apartamento de 120 m². Casas no Algarve são alugadas por cerca de € 6 a por m² por mês, então você pode esperar uma renda de aluguel mensal de cerca de € 2.356 de uma casa de 300 metros quadrados.
Em termos de relação preço / aluguel, concluímos que a cidade de Lisboa é excepcionalmente boa.
As taxas de juros são surpreendentemente baixas
Após um declínio contínuo de 2012 a 2015, as taxas de juros dos empréstimos à habitação permaneceram quase inalteradas nos últimos três anos.
Em dezembro de 2018, as taxas de juros dos financiamentos de imóveis em Portugal situaram-se em 1.053%, segundo o INE. Por vencimento (a partir de novembro de 2018):
- Até 1 ano: 2,92%, acima dos 2,41% um ano antes
- Mais de 1 e até 5 anos: 2,68%, abaixo dos 2,92% um ano antes
- Mais de 5 anos: 1,11%, ligeiramente abaixo dos 1,13% há um ano
As taxas de financiamento de imóveis em Portugal excepcionalmente baixas devem-se em parte aos recentes cortes nas taxas do Banco Central Europeu (BCE), de 1,5% em outubro de 2011 para 0,05% em setembro de 2014 e para 0,00% em março de 2016.
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