O processo de investimento nos EUA em imóveis comerciais é realizado através de uma consultoria imobiliária especializada qual provê toda a orientação para o investidor no início e no decorrer do processo.
O primeiro passo consiste em estabelecer junto ao investidor o perfil adequado do investimento levando em consideração a estratégia desejada para aplicação dos recursos.
É importante que o investidor considere em sua estratégia o volume de recursos disponíveis, o desejo de aplicar alavancagem (uso de financiamento), regiões e perfis de imóveis de interesse, estratégia de saída no tempo entre outras.
Contratos de Aluguel para Imóveis Comerciais nos EUA
A principal característica dos investimentos nos EUA em imóveis comerciais é o fato de que o valor da transação e dos rendimentos futuros está atrelado não somente ao preço de aquisição do imóvel em si, mas também ao tipo de contrato de aluguel associado à propriedade.
Quando um investidor aplica seus recursos em um imóvel comercial nos EUA, ele está na verdade adquirindo um contrato de aluguel que será o veículo de geração de renda ao longo do tempo. O contrato de aluguel é tão importante quanto as características do imóvel na definição da atratividade do negócio.
Usualmente, os contratos de aluguel tem longa duração (10, 15 anos ou mais) além de preverem a extensão opcional dos mesmos dependendo do tipo de contrato.
Há cinco categorias de contratos utilizados para imóveis comerciais:
- Contrato Gross Lease: neste tipo de contrato, o locatário paga um valor definido para o aluguel e o proprietário é responsável por todas as demais despesas referentes ao imóvel;
- Contrato Single Net: nesse tipo de negociação, geralmente o locatário paga o aluguel, as despesas com utilities (água, energia, gás, telefone, etc.) e seguro. O proprietário é responsável pelo pagamento da manutenção, reparos e as taxas e seguros não cobertos pelo locatário (podendo incluir o IPTU – Property Taxes);
- Contrato Double Net: nesse caso o locatário é responsável por pagar o aluguel, as despesas com utilities, os impostos sobre a propriedade e seguro predial. O proprietário é responsável por pagar somente por manutenção e reparos;
- Contrato Triple Net: nesse caso o locatário concorda em pagar todos os impostos imobiliários, seguros, e manutenção na propriedade, além de todas as taxas normais que são esperadas no âmbito do acordo (aluguel, utilities, etc.). O proprietário é responsável somente por reparos estruturais;
- Contrato Absolute Net: é um tipo de contrato no que o locatário paga todas as despesas relativas à operação do imóvel, incluindo reparos estruturais.
Os contratos mais atrativos são aqueles mencionados como Triple Net e Absolute Net pois incorrem em poucas responsabilidades para o investidor, permitindo uma gestão à distância e sem o emprego de um Gestor de Propriedade.
Determinação da Rentabilidade de Imóveis Comerciais nos EUA
Para que se possa determinar a rentabilidade bruta de um investimento nos EUA em imóvel comercial, é necessário que se definam alguns conceitos básicos.
NOI
É um acrônimo inglês para “Net Operating Income”. O NOI de uma propriedade é constituído pela renda bruta auferida pelo imóvel e deduzida de todas as despesas operacionais do imóvel. Em outras palavras, é o rendimento líquido mensal ou anual do imóvel depois de pagas todas as despesas mas antes do recolhimento de impostos sobre a renda. O NOI indica a renda líquida proporcionada pelo imóvel e é calculado da seguinte forma:
NOI = Renda bruta – despesas operacionais
Cap Rate
O CAP rate é uma medida de rentabilidade utilizada na análise de investimentos em imóveis comerciais. Trata-se de um termo conhecido e comumente utilizado nas transações de imóveis nos Estados Unidos. O CAP rate indica o retorno do investimento anual e é calculado da seguinte forma:
CAP Rate = (NOI / Preço do imóvel) * 100 [%].
Usualmente, o Cap Rate de imóveis comerciais situa-se entre 4 e 9% ao ano, sendo as faixas mais comuns entre 4.75 % e 7% ao ano.
O Cap Rate (ou rentabilidade bruta) depende de vários fatores que determinam a atratividade do negócio, sendo os principais:
a) Tipo e duração do contrato de aluguel: quanto mais longo o contrato, mais atrativo é o investimento;
b) Garantia do contrato: os imóveis preferidos são aqueles que possuem contratos com garantia corporativa. Nestes casos, grandes corporações ou empresas são os garantidores do pagamento dos aluguéis, reduzindo significativamente o risco de inadimplência;
c) Previsão de aumentos de aluguel ao longo do contrato e opções de renovação;
d) Localização do imóvel;
e) Estado de conservação, idade da construção, riscos ambientais e demais características físicas;
f) Demografia da região;
g) Outros.
A determinação da atratividade de um investimento não deve ser feita somente com base na determinação de sua rentabilidade (CAP Rate), mas sim com base no conjunto de fatores acima definidos.
O equilíbrio entre todos os fatores é que determina as melhores oportunidades.
Etapas para a aquisição de um investimento nos EUA em Imóveis Comerciais
É mandatório que o investidor seja assessorado por uma empresa de assessoria imobiliária e por um advogado sediado nos Estados Unidos e familiarizado com este tipo de investimento.
Os custos totais estimados na aquisição de um imóvel comercial situam-se entre 3% a 3,5% do valor da propriedade em caso de imóveis financiados. Para compras à vista, o custos tendem a ser inferiores a 2,8% do valor do imóvel.
Esta estimativa inclui honorários com advogados, taxas bancárias e municipais, comissões, inspeções e outras. Deve-se observar que esta estimativa poderá variar em função do tipo de negócio e características do contrato.
Existem bancos e instituições financeiras de renome nos Estados Unidos que disponibilizam financiamentos para aquisição de imóveis comerciais.
O critério mais importante usado pelos bancos no momento da análise da proposta é a análise do contrato de locação e a capacidade do imóvel em gerar renda para pagar as prestações do financiamento (hipoteca).
De forma geral, os bancos esperam que a receita líquida mensal seja pelo menos 25% maior que o valor da prestação e que o montante financiado não ultrapasse 75% do valor do imóvel.
As garantias individuais para o empréstimo, têm um papel coadjuvante na análise do crédito por parte dos bancos. Os períodos de financiamento mais comuns são entre 5 e 15 anos.
Uma vez determinada a estratégia de investimento entre o investidor e o consultor imobiliário, inicia-se o processo de aquisição propriamente dito conforme os passo a seguir:
Passo 1: Identificação de opções de imóveis comerciais nos EUA
Esta etapa é realizada com base na estratégia de investimento. Normalmente, são identificadas várias opções de formas a melhorar o processo decisório. Uma vez escolhido o imóvel, o restante do processo decorre entre 8 e 10 semanas até sua conclusão.
Passo 2: Carta de intenções
O consultor imobiliário prepara uma carta de intenções assinada pelo investidor a qual é submetida ao vendedor e que contém os aspectos principais da proposta, incluindo oferta de preço, forma de pagamento, prazo para execução e outros.
Esta carta é um documento que não estabelece compromisso entre as partes, podendo ser revogada sem qualquer penalidade.
Passo 3: Contrato de compra e venda (PSA)
Uma vez que o vendedor concorde com a proposta e assine a carta de intenções, prepara-se então um contrato de compra e venda que estabelece as condições detalhadas da transação.
Este contrato é relativamente padronizado e inclui a necessidade de um “sinal de negócio” depositado em conta fiduciária administrada por uma entidade neutra e devidamente certificada.
O PSA pode normalmente ser revogado sem ônus para o investidor até o final da fase de inspeção (veja próximo passo). Neste caso, o investidor poderá receber de volta o valor integral do depósito inicial (sinal de negócio).
Passo 4: Fase de inspeção
Esta fase tem a duração estimada entre 4 a 5 semanas e inclui a inspeção física da propriedade, avaliação de sua documentação, análise do contrato de locação, análise do título de propriedade entre outros.
Além disso, nesta fase o investidor deverá buscar e obter uma aprovação para financiamento da propriedade junto às instituições financeiras (se assim optar).
Se, ao final da fase de inspeção, todas as atividades citadas até aqui forem completadas satisfatoriamente, o investidor poderá então optar pelo prosseguimento do contrato o que faz com que o depósito inicial se torne não reembolsável a partir deste momento.
Passo 5: Fechamento
Esta é a fase final do processo e envolve a assinatura do contrato de financiamento (se for o caso), transferência dos direitos do contrato de aluguel, transferência do título de propriedade e pagamento. Esta fase tem a duração estimada entre 3 a 4 semanas.
Após o fechamento do negócio, o investidor passa então a receber os valores devidos pelo aluguel da propriedade, pagos mensalmente.
O contrato de aluguel não pode ser rescindido unilateralmente pelo locatário sem que o mesmo seja obrigado a realizar o pagamento dos montantes referentes a toda a duração do contrato, o que representa uma vantagem para o investidor.
A única situação na qual a inadimplência é admitida é em caso de falência do locatário e/ou garantidor. Por este motivo, selecionam-se locatários ancorados em empresas sólidas, fazendo com o que o risco do negócio seja mínimo para o investidor.
O pagamento das despesas, taxas e impostos referentes ao uso da propriedade segue as regras já explicadas na seção referente aos tipos de contrato.
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