Natiivo Powered by Airbnb lança um novo conceito de empreendimento, pois é projetado para que os seus proprietários possam oferecer seus imóveis em Miami no Airbnb sem qualquer limite ou restrições de aluguel, permitindo a máxima flexibilidade e administração de seus imóveis.
Natiivo terá 200 quartos de hotéis e 412 apartamentos de luxo totalmente acabados e mobiliados, localizado na 175 NE 6th St. Este lançamento é uma oportunidade única de investir no conceito do Airbnb em Miami.
Por que investir no Natiivo Miami para Airbnb?
Para responder a esta pergunta, temos que olhar para uma das características mais importantes deste projeto: o componente do hotel. Como o prédio terá uma licença de hotel, os proprietários terão a tranqüilidade de saber que terão o direito de sublocar suas unidades por meio do Airbnb, em vez de comprar uma casa ou outro apartamento que possa ter restrições de aluguel no futuro, como é o caso hoje em Miami Beach.
É importante destacar que o incorporador (Newgard Development Group) irá construir as unidades de condomínio com o mesmo código de construção que os quartos do hotel, uma vez que os códigos de construção residenciais e de hotéis têm requisitos diferentes, para ter certeza de que a cidade de Miami não poderá impor nenhuma restrição de aluguel nas unidades do condomínio no futuro, o que garantirá que os proprietários possam gerar lucros continuamente ao longo dos próximos anos.
Localização do Natiivo Miami
A localização em Miami deste projeto é incomparável para o Airbnb. Desça as escadas da entrada do condomínio e você verá a estação Freedom Tower, o que permitirá que os hóspedes usem este transporte gratuito entre o centro e o distrito financeiro de Brickell de Miami. Usando este transporte, os hóspedes poderão fazer uma parada no Downtown’s Government Center e fazer o translado para o metrô que fica a apenas 10 minutos a pé do Natiivo, ou ainda a 1 km usando os trens, os hóspedes poderão viajar para o sul até Dadeland e também para o Aeroporto Internacional de Miami.
O mais importante é que os hóspedes poderão caminhar 2 quarteirões a oeste do edifício e encontrar a estação Miami Central. Quando o projeto estiver concluído no 4º trimestre de 2021, espera-se que o serviço entre Miami e Orlando esteja funcionando no início do próximo ano.
Potencial de Valorização
Investidores não apenas buscam o retorno imediato, mas também a valorização futura de seus investimentos. Qual a melhor localização para isso do que no epicentro de Downtown Miami?
A menos de meio quarteirão ao norte está o Miami World Center, atualmente o segundo maior empreendimento privado dos Estados Unidos, onde existem 28 acres que estão sendo desenvolvidos.É difícil imaginar que no meio de uma das maiores cidades do mundo haja ainda um terreno vago como este.
O MWC terá um dos espaços mais incríveis do mundo (7th Street Promenade), e vai oferecer ao público uma variedade de lojas, restaurantes, espaços comerciais e espaços verdes. O plano mestre inclui aproximadamente USD 5 bilhões em desenvolvimentos atuais, já entregues e futuros.
E não podemos esquecer de mencionar todos os outros projetos que atualmente sendo construídos e planejados em torno do bloco, como: Yotel Pad, Waldorf Astoria, Downtown 5, Signature Bridge, Okan Tower, entre muitos outros. Concluímos que a valorização potencial não é um problema aqui.
Analytics, Hard Data, o que dizem os números?
Vamos analisar o que os números nos dizem para ver se podemos chegar a uma conclusão factual sobre os lucros potenciais.
De acordo com o Greater Miami Convention & Visitors Bureau, o setor de viagens é a principal indústria da Grande Miami.
De acordo com a STR, a líder no fornecimento de insights para a indústria hoteleira, em 2018, a Greater Miami and Beaches ficou entre as 10 melhores em todas as três principais categorias (ocupação, diária média e receita por quarto disponível) quando comparadas com as principais 25 mercados de hotéis dos EUA:
- 4o. Lugar em receita por quarto disponível
- 4o. Lugar em valor diário médio
- 8o. Lugar em ocupação
Os visitantes que passam ao menos uma noite na Grande Miami aumentaram 3,5% em 2018, ou 600 mil acima do ano anterior. O mercado internacional cresceu no ritmo mais rápido (+ 4,1%), como resultado, a Grande Miami atraiu um recorde de 16,5 milhões de visitantes em 2018. Você encontrará as estatísticas do visitante durante a noite na 8ª página do relatório.
O Airbnb em Miami
E o Airbnb então? Cerca de metade dos visitantes domésticos e internacionais que alugaram uma casa ou apartamento usaram um website ponto a ponto para fazer a reserva. Entre esses sites, AirBnB é mais usado do que seus concorrentes como HomeAway, VRBO, etc.
97% do mercado doméstico que utilizou um website ponto a ponto para reservar um imóvel, utilizou o Airbn, e 77% do mercado internacional fez o mesmo, então podemos ver claramente que o Airbnb domina esse mercado.
Miami Beach é o bairro mais visitado por hóspedes que passam uma noite ao menos, com 44%, e Downtown fica em segundo lugar, não muito atrás, com 42%.
Hospedagem em Miami
Agora vamos dar uma olhada na ocupação, e taxas médias noturnas em Downtown Miami. Aqui como você pode ver nos últimos 2 anos a ocupação no centro nunca caiu abaixo de 80%, isso significa que em média os quartos são reservados por 24 dias em um mês, e no mesmo relatório você também pode ver que em 2018 a taxa média de diárias foi de US $ 252 / noite, e em abril deste ano foi de US $ 211.
Faça as contas com uma média de US $ 180 por noite por uma questão de conservadorismo, mesmo com uma manutenção aproximada de US $ 1 / sqft em um estúdio de 500 sqft e impostos de 1,8% sobre o valor avaliado, e os resultados ainda são ótimos.
Também observando o inventário de hotéis em Miami, você pode ver que Downtown possui cerca de 8 mil quartos de hotéis, enquanto Miami Beach tem quase 20 mil quartos, embora seja verdade que Miami Beach é o número 1 em visitação, mas Downtown não fica muito atrás.
Então, se a indústria hoteleira na praia decidiu processar o Airbnb porque está tirando muito de seus lucros, como o centro vai se comportar com menos da metade do estoque em quartos de hotel? Lembre-se também que o centro da cidade tem destinos que atraem milhões de visitantes por ano, como o Porto de Miami, a American Airlines Arena, o Museum Park e o The Adrienne Arsht Center.
Taxas de Gestão
Um ponto importante que também discutimos é o fato de que os aparts-hotéis normalmente cobram taxas de administração acima de 50% dos lucros e a manutenção também é geralmente muito alta, o que não será o caso do Natiivo, já que os proprietários não são obrigados a passar pelo programa de gerenciamento oferecido pelo desenvolvedor, podendo se autogerenciar ou contratar super hosts (Gerentes de reservas patrocinados pela Airbnb).
O Airbnb possui encargos entre 3-4%, e um super host, geralmente cobra entre 4-7%, e desde que a taxa de limpeza é paga pelos convidados, os proprietários serão capazes de manter aproximadamente 90% dos lucros.
Se o investidor quiser ter um investimento livre de problemas e não ter lidar com qualquer coisa, ele ainda pode optar pelo programa de gerenciamento do desenvolvedor, que irá cobrar 25%, ou cerca de metade da taxa de administração do hotel condo típico.
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